Fannie Mae

國會研究服務部（CRS）的報告把房利美的淵源追溯到1934年《國家住房法》（National Housing Act）第三編關於設立全國抵押貸款協會（national mortgage associations）的授權。⁠[1]

房利美介紹自身歷史時，把設立放在大蕭條背景下：當時近四分之一的房主因止贖失去住房，銀行缺乏發放住房貸款的資金，而且沒有長期固定利率按揭，購房需要大額首付並面臨一次性大額尾款。國會作為羅斯福新政的一部分設立房利美，幫助銀行提供長期固定利率貸款；二戰結束後，房利美為數以百萬計的退伍軍人購房提供了資金。⁠[2]

房利美1938年作為聯邦政府機構設立，最初購買由聯邦住房管理局（FHA）擔保的抵押貸款，後來也購買退伍軍人事務部（VA）擔保的貸款。1954年，國會通過《聯邦全國抵押貸款協會特許法》（Federal National Mortgage Association Charter Act），將其改組為“public-private, mixed ownership corporation”（公私混合所有制公司）。⁠[3]

1968年，國會將房利美一分為二，留在政府內的部分成為Ginnie Mae；同年的《住房與城市發展法》（HUD Act）使房利美成為由國會特許、私人所有的股東公司，移出聯邦預算，改由股票和債券市場提供資金。⁠[1][2]

1970年，房利美獲得購買常規抵押貸款（即不由政府機構擔保的貸款）的授權；同年《緊急住房金融法》（Emergency Home Finance Act）設立了Freddie MacFreddie MacFreddie Mac（房地美），正式名稱Federal Home Loan Mortgage Corporation，是美國國會依《1970年緊急住房融資法》於1970年設立的政府支持企業，總部位於弗吉尼亞州McLean。公司在二級市場向貸款機構購買單戶和多戶住房抵押貸款並打包為證券出售，本身不直接放貸。公司1989年改製為股東持有並在紐約證券交易所上市，2003年因會計醜聞重述盈利並受到監管處罰，2008年9月起由聯邦住房金融局接管並接受美國財政部注資，2010年退市。2025年起，聯邦住房金融局局長Bill Pulte兼任其董事會主席，Kenny M. Smith自2025年12月起任首席執行官。2026年11月，特朗普宣佈Fannie Mae和Freddie Mac將於次年向堪薩斯州房貸投資43億美元。點擊查看完整詞條（房地美）。⁠[3][1]

1980年代，房利美開始發行抵押貸款支持證券（MBS），全球資本市場由此成為其業務的核心。⁠[3][2]

1992年《聯邦住房企業金融安全與穩健法》（Federal Housing Enterprises Financial Safety and Soundness Act）為房利美和Freddie Mac設定了可負擔住房目標，要求兩家公司收購一定數量符合特定單戶和多戶住房目標的抵押貸款。2008年以前，兩家公司的監管機構是聯邦住房企業監督辦公室（OFHEO）和住房和城市發展部（HUD）。⁠[1]

OFHEO於2003年對房利美啟動特別檢查。⁠[4]

2004年9月21日，OFHEO發佈特別檢查報告；9月27日，房利美與OFHEO達成協議，隨後聘請顧問並提交實施計劃，董事Donald B. Marron牽頭資本計劃工作。董事會設立特別審查委員會，由前參議員Warren Rudman率Paul, Weiss律師事務所調查FAS 91和FAS 133會計問題、公司治理和高管薪酬。2004年12月21日，董事會宣佈董事長兼首席執行官Franklin D. Raines退休、副董事長兼首席財務官J. Timothy Howard辭職；董事Stephen B. Ashley出任非執行董事長，副董事長兼首席運營官Daniel H. Mudd出任臨時首席執行官，執行副總裁Robert Levin出任臨時首席財務官。董事會審計委員會同時解聘了外部審計機構KPMG LLP。⁠[5]

2006年5月23日，OFHEO發佈特別檢查最終報告。報告認定，1998年至2004年間房利美存在不道德的企業文化，員工操縱會計和盈利以觸發高管獎金；公司在追求快速增長的同時對系統、風險管理和人員投入不足，削弱了內部控制。OFHEO代理局長James B. Lockhart表示：“Our examination found an environment where the ends justified the means.”（我們的檢查發現了一種為達目的不擇手段的環境。）⁠[6]

同日，房利美與OFHEO和美國證券交易委員會（SEC）達成和解，兩項和解合計包括4億美元民事罰款；公司“neither admitted nor denied”（既不承認也不否認）任何不當行為。房利美同意執行OFHEO報告的全部建議，範圍涵蓋會計、內部控制、治理、資本計劃、企業文化、信息披露和薪酬等；在SEC和解中，公司同意被禁止今後違反若干聯邦證券法條款。時任首席執行官Mudd表示，公司仍須完成財務重述。⁠[7]

根據OFHEO同期簽發的同意令，房利美須保持高於法定最低資本30%的資本盈餘，並將淨抵押貸款組合資產上限定為7277.5億美元，即2005年12月31日最低資本報告中的水平。⁠[4]

2006年12月6日，房利美提交2004年度10-K報告，對2002年、2003年以及2004年第一、二季度此前發佈的財務報表進行重述；2005年度10-K報告於2007年5月2日提交。⁠[4]

2006年，房利美完成了全部住房目標和子目標：低收入和中等收入住房目標完成56.9%（目標53.0%），服務不足地區43.6%（目標38.0%），特殊可負擔住房27.8%（目標23.0%）。截至2006年12月31日，其抵押貸款信用業務規模約為2.526萬億美元，總部位於華盛頓特區Wisconsin Avenue 3900號。⁠[4]

2008年7月30日，《住房與經濟復甦法》（Housing and Economic Recovery Act，HERA）簽署成為法律，設立美國聯邦住房金融局（FHFA），取代OFHEO和HUD統一監管房利美和Freddie Mac。2008年9月，兩家公司與FHFA均認定，意料之外的抵押貸款拖欠及由此造成的損失危及其償付能力；9月6日，FHFA將兩家公司置於託管（conservatorship）之下。⁠[1]

房利美董事會同意了這一託管安排。作為託管人，FHFA承接管理層、董事會和股東的全部權力，房利美則繼續作為商業公司運營。⁠[8]

2008年9月7日，美國財政部與FHFA公佈針對兩家住房政府支持企業的一攬子措施，稱其目的是“protect the financial system, support the housing market, and protect taxpayers”（保護金融體系、支持住房市場並保護納稅人）。根據其中的高級優先股購買協議（PSPA），財政部對每家公司的出資承諾上限為1000億美元，並獲得每家公司10億美元高級優先股及可按名義價格認購79.9%普通股的認股權證。⁠[9][1]

2009年5月，財政部對每家公司的出資承諾上限提高到2000億美元；同年12月，固定金額上限改為按公式計算，該公式於2012年12月31日到期後固定下來。⁠[1]

2010年6月15日，紐約證券交易所通知房利美，其股價已不符合持續上市的最低價格標準；6月16日，FHFA以託管人身份指令房利美從紐約證券交易所及其他美國交易所退市。房利美隨即通知紐約證券交易所和芝加哥證券交易所，計劃於6月28日前後提交Form 25，退市在提交後10天生效；其普通股和此前上市的各系列優先股預計轉至場外櫃檯交易系統（OTC Bulletin Board）報價。⁠[10]

FHFA指出，房利美股價近期已連續30個交易日低於紐約證券交易所1美元的平均收盤價要求。FHFA代理局長Edward J. DeMarco表示：“A voluntary delisting at this time simply makes sense”（此時自願退市是合理的）。⁠[11]

2012年8月17日，財政部與FHFA簽署優先股購買協議第三次修訂：每家公司保留30億美元淨值緩衝，此後每年減少6億美元，至2018年降為零，超出緩衝的部分全部作為股息上繳財政部，即所謂“profit sweep”（利潤清掃）；修訂還將每家公司的投資組合上限定為2500億美元。⁠[1]

房利美稱公司於2012年恢復盈利，並於2014年償還了託管期間獲得的全部資金，此後又向財政部支付了數以十億美元計的款項。⁠[2]

2017年，財政部與FHFA為每家公司恢復30億美元資本儲備。2019年9月30日，財政部宣佈修改協議，允許兩家公司留存收益、積累資本，其中房利美可積累250億美元，Freddie Mac可積累200億美元。截至2018年底，房利美累計向財政部支付股息1760億美元。⁠[1]

2020年5月20日，FHFA重新發布資本規則提案，為兩家公司恢復股東控制後的資本結構建立框架。⁠[1]

2020年11月18日，FHFA宣佈已將最終資本規則送交《聯邦公報》，落實HERA規定的風險資本要求：企業須保持4.0%以上的一級資本，才能避免資本分配和酌情獎金受限；最終規則提高了對信用風險轉移的資本減免，併為單戶和多戶敞口設定20%的風險權重下限。時任FHFA局長Mark Calabria表示：“The final rule is another milestone necessary for responsibly ending the conservatorships.”（最終規則是負責任地結束託管所必需的又一里程碑。）⁠[12]

2021年6月23日，美國最高法院就股東訴訟Collins v. Yellen作出裁決。法院認定FHFA以託管人身份採納第三次修訂並未超越其權限，因此HERA的禁止禁令條款排除了股東的法定訴求；同時認定法律對罷免FHFA局長所設的“for cause”（須有正當理由）限制違反分權原則。法院沒有將第三次修訂下的行為視為無效，淨值清掃（net worth sweep）安排因此得以保留，股東可獲何種救濟發回下級法院審理。多數意見由大法官Samuel Alito撰寫。⁠[13]

在美國哥倫比亞特區聯邦地區法院審理的In re Fannie Mae/Freddie Mac Senior Preferred Stock Purchase Agreement Class Action Litigations案中，原告主張2012年的協議修訂違反了2008年託管時的原始條款。2023年8月14日，陪審團裁定向股東賠償6.12億美元，其中房利美次級優先股股東獲賠2.994億美元，Freddie Mac次級優先股股東獲賠2.818億美元、普通股股東獲賠3120萬美元。FHFA表示對裁決“disappointed”（失望），將評估審後選項。⁠[14]

陪審團認定被告違反了誠信與公平交易的默示約定。法院於2023年10月24日判給房利美優先股類別判決前利息，2024年3月20日作出金額為8.1205億美元的最終判決；2025年3月14日，法官Royce C. Lamberth維持陪審團裁決；2026年7月24日，美國哥倫比亞特區巡迴上訴法院作出意見和判決，維持原判。⁠[15]

2025年3月14日，William J.（Bill）Pulte在FHFA儀式上宣誓就任該局第五任局長。⁠[16]

2025年3月17日，FHFA以託管人身份免去房利美董事Amy E. Alving、Christopher J. Brummer、Michael J. Heid、Simon Johnson、Diane N. Lye、Diane C. Nordin、Chetlur S. Ragavan和Michael A. Seelig的職務，並任命Clinton Jones、William J. Pulte、Christopher Stanley和Michael Stucky為董事，由Pulte擔任董事會主席；Priscilla Almodovar等五名董事留任。⁠[17]

自2025年3月17日起，FHFA局長擔任房利美董事會主席，FHFA總法律顧問也是董事會成員。⁠[18]

2025年5月，特朗普在Truth Social發文稱“I am working on taking these amazing companies public”（我正在推動這些了不起的公司上市），並表示“the US government will keep its implicit guarantees”（美國政府將保留其隱性擔保）。⁠[19]

2025年8月9日，特朗普在Truth Social發佈一張AI生成的圖片，畫面為他身處紐約證券交易所，配有“The Great American Mortgage Corporation”（美國大抵押貸款公司）字樣和2025年11月的日期，但未給出其他細節。⁠[20]

2025年10月22日起，Priscilla Almodovar不再擔任房利美總裁兼首席執行官，並退出董事會；其離職協議包括相當於兩年基本工資的120萬美元、12個月醫療和牙科保險補貼及6個月再就業服務。自2024年5月起任執行副總裁兼首席運營官的Peter Akwaboah被任命為代理首席執行官，John Roscoe和Brandon Hamara被任命為聯席總裁，上述任命均須經FHFA批准。⁠[21]

2025年，房利美向抵押貸款市場提供4093億美元流動性，支持約150萬筆購房、再融資和出租住房單元；全年淨利潤144億美元，較2024年減少26億美元；截至2025年12月31日淨值為1090億美元。截至2025年9月30日，房利美約佔美國單戶住房抵押貸款債務存量的25%、多戶住房抵押貸款債務存量的21%。⁠[18]

截至2025年12月31日，財政部所持高級優先股的累計清算優先權為2270億美元，財政部已向房利美撥付1198億美元，剩餘出資承諾1139億美元；財政部持有的認股權證可按每股0.00001美元認購完全稀釋後79.9%的普通股，行權期至2028年9月7日。若不計入1208億美元高級優先股的賬面價值，房利美可用資本存在220億美元缺口。託管沒有規定終止日期，除強制接管（receivership）外，房利美和FHFA未經財政部同意均不得尋求終止託管。⁠[18]

2026年1月8日（星期四），特朗普在社交媒體發文，指示房利美和Freddie Mac購買最多2000億美元的抵押貸款支持證券，白宮將其作為降低購房成本的措施；Bill Pulte在網上表示FHFA“on it”（正在落實）。消息公佈後不久，抵押貸款債券與美國國債的收益率利差收窄約10個基點。⁠[22]

2026年10月28日，房利美公佈2026年第三季度淨利潤42億美元（41.77億美元），高於第二季度的40億美元；截至9月30日淨值為1196億美元，同比增長13%。第三季度房利美提供1030億美元流動性，支持約19.4萬筆購房、6.6萬筆再融資和9.6萬套出租住房，2026年前三季度累計提供3440億美元；擔保業務規模為4.1萬億美元，其中多戶住房擔保業務增至5454億美元。截至9月30日，其可用一級普通股（CET1）資本缺口為300億美元。⁠[23]

新聞稿中，Pulte的頭銜為“Director, U.S. Federal Housing, and Chairman, Fannie Mae Board of Directors”（美國聯邦住房局長、房利美董事會主席），Peter Akwaboah的頭銜為代理首席執行官兼首席運營官。Pulte表示：“Fannie Mae landed another strong performance this quarter, growing our net worth 13% year over year to $120 billion.”（房利美本季度再次取得強勁業績，淨值同比增長13%至1200億美元。）⁠[23]

2026年11月1日（星期日），特朗普在堪薩斯州薩萊納（Salina）一處機場舉行的競選集會上表示，房利美與Freddie Mac將於次年向堪薩斯州住房抵押貸款投入43億美元，以“help 15,000 Kansas home buyers achieve their American dream”（幫助1.5萬名堪薩斯州購房者實現美國夢）。⁠[24]

特朗普在講話中同時感謝擔任兩家公司董事會主席的Bill Pulte。⁠[25]

房利美是由國會特許、為美國住房市場提供流動性和穩定性的政府支持企業和股東所有公司。它從貸款機構購買住房抵押貸款，使其資金可用於繼續放貸，並將貸款打包為由房利美擔保的抵押貸款支持證券出售給全球投資者，收取擔保費；其特許狀不允許它在一級市場直接發放貸款或向消費者放款。《特許法》（截至2019年7月25日修訂本）表達了國會的期望，即房利美應“promote access to affordable mortgage financing in all markets at all times”（在任何市場、任何時候促進獲得可負擔的抵押貸款融資）。⁠[18][3]

截至2019年底，房利美與Freddie Mac合計承擔約6.68萬億美元、佔美國住房抵押貸款存量61.6%的貸款。⁠[1]

截至2025年12月，房利美約有7000名員工，主要辦公地址為華盛頓特區第15街西北1100號（1100 15th Street, NW）。⁠[18]