Fannie Mae

国会研究服务部（CRS）的报告把房利美的渊源追溯到1934年《国家住房法》（National Housing Act）第三编关于设立全国抵押贷款协会（national mortgage associations）的授权。⁠[1]

房利美介绍自身历史时，把设立放在大萧条背景下：当时近四分之一的房主因止赎失去住房，银行缺乏发放住房贷款的资金，而且没有长期固定利率按揭，购房需要大额首付并面临一次性大额尾款。国会作为罗斯福新政的一部分设立房利美，帮助银行提供长期固定利率贷款；二战结束后，房利美为数以百万计的退伍军人购房提供了资金。⁠[2]

房利美1938年作为联邦政府机构设立，最初购买由联邦住房管理局（FHA）担保的抵押贷款，后来也购买退伍军人事务部（VA）担保的贷款。1954年，国会通过《联邦全国抵押贷款协会特许法》（Federal National Mortgage Association Charter Act），将其改组为“public-private, mixed ownership corporation”（公私混合所有制公司）。⁠[3]

1968年，国会将房利美一分为二，留在政府内的部分成为Ginnie Mae；同年的《住房与城市发展法》（HUD Act）使房利美成为由国会特许、私人所有的股东公司，移出联邦预算，改由股票和债券市场提供资金。⁠[1][2]

1970年，房利美获得购买常规抵押贷款（即不由政府机构担保的贷款）的授权；同年《紧急住房金融法》（Emergency Home Finance Act）设立了Freddie MacFreddie MacFreddie Mac（房地美），正式名称Federal Home Loan Mortgage Corporation，是美国国会依《1970年紧急住房融资法》于1970年设立的政府支持企业，总部位于弗吉尼亚州McLean。公司在二级市场向贷款机构购买单户和多户住房抵押贷款并打包为证券出售，本身不直接放贷。公司1989年改制为股东持有并在纽约证券交易所上市，2003年因会计丑闻重述盈利并受到监管处罚，2008年9月起由联邦住房金融局接管并接受美国财政部注资，2010年退市。2025年起，联邦住房金融局局长Bill Pulte兼任其董事会主席，Kenny M. Smith自2025年12月起任首席执行官。2026年11月，特朗普宣布Fannie Mae和Freddie Mac将于次年向堪萨斯州房贷投资43亿美元。点击查看完整词条（房地美）。⁠[3][1]

1980年代，房利美开始发行抵押贷款支持证券（MBS），全球资本市场由此成为其业务的核心。⁠[3][2]

1992年《联邦住房企业金融安全与稳健法》（Federal Housing Enterprises Financial Safety and Soundness Act）为房利美和Freddie Mac设定了可负担住房目标，要求两家公司收购一定数量符合特定单户和多户住房目标的抵押贷款。2008年以前，两家公司的监管机构是联邦住房企业监督办公室（OFHEO）和住房和城市发展部（HUD）。⁠[1]

OFHEO于2003年对房利美启动特别检查。⁠[4]

2004年9月21日，OFHEO发布特别检查报告；9月27日，房利美与OFHEO达成协议，随后聘请顾问并提交实施计划，董事Donald B. Marron牵头资本计划工作。董事会设立特别审查委员会，由前参议员Warren Rudman率Paul, Weiss律师事务所调查FAS 91和FAS 133会计问题、公司治理和高管薪酬。2004年12月21日，董事会宣布董事长兼首席执行官Franklin D. Raines退休、副董事长兼首席财务官J. Timothy Howard辞职；董事Stephen B. Ashley出任非执行董事长，副董事长兼首席运营官Daniel H. Mudd出任临时首席执行官，执行副总裁Robert Levin出任临时首席财务官。董事会审计委员会同时解聘了外部审计机构KPMG LLP。⁠[5]

2006年5月23日，OFHEO发布特别检查最终报告。报告认定，1998年至2004年间房利美存在不道德的企业文化，员工操纵会计和盈利以触发高管奖金；公司在追求快速增长的同时对系统、风险管理和人员投入不足，削弱了内部控制。OFHEO代理局长James B. Lockhart表示：“Our examination found an environment where the ends justified the means.”（我们的检查发现了一种为达目的不择手段的环境。）⁠[6]

同日，房利美与OFHEO和美国证券交易委员会（SEC）达成和解，两项和解合计包括4亿美元民事罚款；公司“neither admitted nor denied”（既不承认也不否认）任何不当行为。房利美同意执行OFHEO报告的全部建议，范围涵盖会计、内部控制、治理、资本计划、企业文化、信息披露和薪酬等；在SEC和解中，公司同意被禁止今后违反若干联邦证券法条款。时任首席执行官Mudd表示，公司仍须完成财务重述。⁠[7]

根据OFHEO同期签发的同意令，房利美须保持高于法定最低资本30%的资本盈余，并将净抵押贷款组合资产上限定为7277.5亿美元，即2005年12月31日最低资本报告中的水平。⁠[4]

2006年12月6日，房利美提交2004年度10-K报告，对2002年、2003年以及2004年第一、二季度此前发布的财务报表进行重述；2005年度10-K报告于2007年5月2日提交。⁠[4]

2006年，房利美完成了全部住房目标和子目标：低收入和中等收入住房目标完成56.9%（目标53.0%），服务不足地区43.6%（目标38.0%），特殊可负担住房27.8%（目标23.0%）。截至2006年12月31日，其抵押贷款信用业务规模约为2.526万亿美元，总部位于华盛顿特区Wisconsin Avenue 3900号。⁠[4]

2008年7月30日，《住房与经济复苏法》（Housing and Economic Recovery Act，HERA）签署成为法律，设立美国联邦住房金融局（FHFA），取代OFHEO和HUD统一监管房利美和Freddie Mac。2008年9月，两家公司与FHFA均认定，意料之外的抵押贷款拖欠及由此造成的损失危及其偿付能力；9月6日，FHFA将两家公司置于托管（conservatorship）之下。⁠[1]

房利美董事会同意了这一托管安排。作为托管人，FHFA承接管理层、董事会和股东的全部权力，房利美则继续作为商业公司运营。⁠[8]

2008年9月7日，美国财政部与FHFA公布针对两家住房政府支持企业的一揽子措施，称其目的是“protect the financial system, support the housing market, and protect taxpayers”（保护金融体系、支持住房市场并保护纳税人）。根据其中的高级优先股购买协议（PSPA），财政部对每家公司的出资承诺上限为1000亿美元，并获得每家公司10亿美元高级优先股及可按名义价格认购79.9%普通股的认股权证。⁠[9][1]

2009年5月，财政部对每家公司的出资承诺上限提高到2000亿美元；同年12月，固定金额上限改为按公式计算，该公式于2012年12月31日到期后固定下来。⁠[1]

2010年6月15日，纽约证券交易所通知房利美，其股价已不符合持续上市的最低价格标准；6月16日，FHFA以托管人身份指令房利美从纽约证券交易所及其他美国交易所退市。房利美随即通知纽约证券交易所和芝加哥证券交易所，计划于6月28日前后提交Form 25，退市在提交后10天生效；其普通股和此前上市的各系列优先股预计转至场外柜台交易系统（OTC Bulletin Board）报价。⁠[10]

FHFA指出，房利美股价近期已连续30个交易日低于纽约证券交易所1美元的平均收盘价要求。FHFA代理局长Edward J. DeMarco表示：“A voluntary delisting at this time simply makes sense”（此时自愿退市是合理的）。⁠[11]

2012年8月17日，财政部与FHFA签署优先股购买协议第三次修订：每家公司保留30亿美元净值缓冲，此后每年减少6亿美元，至2018年降为零，超出缓冲的部分全部作为股息上缴财政部，即所谓“profit sweep”（利润清扫）；修订还将每家公司的投资组合上限定为2500亿美元。⁠[1]

房利美称公司于2012年恢复盈利，并于2014年偿还了托管期间获得的全部资金，此后又向财政部支付了数以十亿美元计的款项。⁠[2]

2017年，财政部与FHFA为每家公司恢复30亿美元资本储备。2019年9月30日，财政部宣布修改协议，允许两家公司留存收益、积累资本，其中房利美可积累250亿美元，Freddie Mac可积累200亿美元。截至2018年底，房利美累计向财政部支付股息1760亿美元。⁠[1]

2020年5月20日，FHFA重新发布资本规则提案，为两家公司恢复股东控制后的资本结构建立框架。⁠[1]

2020年11月18日，FHFA宣布已将最终资本规则送交《联邦公报》，落实HERA规定的风险资本要求：企业须保持4.0%以上的一级资本，才能避免资本分配和酌情奖金受限；最终规则提高了对信用风险转移的资本减免，并为单户和多户敞口设定20%的风险权重下限。时任FHFA局长Mark Calabria表示：“The final rule is another milestone necessary for responsibly ending the conservatorships.”（最终规则是负责任地结束托管所必需的又一里程碑。）⁠[12]

2021年6月23日，美国最高法院就股东诉讼Collins v. Yellen作出裁决。法院认定FHFA以托管人身份采纳第三次修订并未超越其权限，因此HERA的禁止禁令条款排除了股东的法定诉求；同时认定法律对罢免FHFA局长所设的“for cause”（须有正当理由）限制违反分权原则。法院没有将第三次修订下的行为视为无效，净值清扫（net worth sweep）安排因此得以保留，股东可获何种救济发回下级法院审理。多数意见由大法官Samuel Alito撰写。⁠[13]

在美国哥伦比亚特区联邦地区法院审理的In re Fannie Mae/Freddie Mac Senior Preferred Stock Purchase Agreement Class Action Litigations案中，原告主张2012年的协议修订违反了2008年托管时的原始条款。2023年8月14日，陪审团裁定向股东赔偿6.12亿美元，其中房利美次级优先股股东获赔2.994亿美元，Freddie Mac次级优先股股东获赔2.818亿美元、普通股股东获赔3120万美元。FHFA表示对裁决“disappointed”（失望），将评估审后选项。⁠[14]

陪审团认定被告违反了诚信与公平交易的默示约定。法院于2023年10月24日判给房利美优先股类别判决前利息，2024年3月20日作出金额为8.1205亿美元的最终判决；2025年3月14日，法官Royce C. Lamberth维持陪审团裁决；2026年7月24日，美国哥伦比亚特区巡回上诉法院作出意见和判决，维持原判。⁠[15]

2025年3月14日，William J.（Bill）Pulte在FHFA仪式上宣誓就任该局第五任局长。⁠[16]

2025年3月17日，FHFA以托管人身份免去房利美董事Amy E. Alving、Christopher J. Brummer、Michael J. Heid、Simon Johnson、Diane N. Lye、Diane C. Nordin、Chetlur S. Ragavan和Michael A. Seelig的职务，并任命Clinton Jones、William J. Pulte、Christopher Stanley和Michael Stucky为董事，由Pulte担任董事会主席；Priscilla Almodovar等五名董事留任。⁠[17]

自2025年3月17日起，FHFA局长担任房利美董事会主席，FHFA总法律顾问也是董事会成员。⁠[18]

2025年5月，特朗普在Truth Social发文称“I am working on taking these amazing companies public”（我正在推动这些了不起的公司上市），并表示“the US government will keep its implicit guarantees”（美国政府将保留其隐性担保）。⁠[19]

2025年8月9日，特朗普在Truth Social发布一张AI生成的图片，画面为他身处纽约证券交易所，配有“The Great American Mortgage Corporation”（美国大抵押贷款公司）字样和2025年11月的日期，但未给出其他细节。⁠[20]

2025年10月22日起，Priscilla Almodovar不再担任房利美总裁兼首席执行官，并退出董事会；其离职协议包括相当于两年基本工资的120万美元、12个月医疗和牙科保险补贴及6个月再就业服务。自2024年5月起任执行副总裁兼首席运营官的Peter Akwaboah被任命为代理首席执行官，John Roscoe和Brandon Hamara被任命为联席总裁，上述任命均须经FHFA批准。⁠[21]

2025年，房利美向抵押贷款市场提供4093亿美元流动性，支持约150万笔购房、再融资和出租住房单元；全年净利润144亿美元，较2024年减少26亿美元；截至2025年12月31日净值为1090亿美元。截至2025年9月30日，房利美约占美国单户住房抵押贷款债务存量的25%、多户住房抵押贷款债务存量的21%。⁠[18]

截至2025年12月31日，财政部所持高级优先股的累计清算优先权为2270亿美元，财政部已向房利美拨付1198亿美元，剩余出资承诺1139亿美元；财政部持有的认股权证可按每股0.00001美元认购完全稀释后79.9%的普通股，行权期至2028年9月7日。若不计入1208亿美元高级优先股的账面价值，房利美可用资本存在220亿美元缺口。托管没有规定终止日期，除强制接管（receivership）外，房利美和FHFA未经财政部同意均不得寻求终止托管。⁠[18]

2026年1月8日（星期四），特朗普在社交媒体发文，指示房利美和Freddie Mac购买最多2000亿美元的抵押贷款支持证券，白宫将其作为降低购房成本的措施；Bill Pulte在网上表示FHFA“on it”（正在落实）。消息公布后不久，抵押贷款债券与美国国债的收益率利差收窄约10个基点。⁠[22]

2026年10月28日，房利美公布2026年第三季度净利润42亿美元（41.77亿美元），高于第二季度的40亿美元；截至9月30日净值为1196亿美元，同比增长13%。第三季度房利美提供1030亿美元流动性，支持约19.4万笔购房、6.6万笔再融资和9.6万套出租住房，2026年前三季度累计提供3440亿美元；担保业务规模为4.1万亿美元，其中多户住房担保业务增至5454亿美元。截至9月30日，其可用一级普通股（CET1）资本缺口为300亿美元。⁠[23]

新闻稿中，Pulte的头衔为“Director, U.S. Federal Housing, and Chairman, Fannie Mae Board of Directors”（美国联邦住房局长、房利美董事会主席），Peter Akwaboah的头衔为代理首席执行官兼首席运营官。Pulte表示：“Fannie Mae landed another strong performance this quarter, growing our net worth 13% year over year to $120 billion.”（房利美本季度再次取得强劲业绩，净值同比增长13%至1200亿美元。）⁠[23]

2026年11月1日（星期日），特朗普在堪萨斯州萨莱纳（Salina）一处机场举行的竞选集会上表示，房利美与Freddie Mac将于次年向堪萨斯州住房抵押贷款投入43亿美元，以“help 15,000 Kansas home buyers achieve their American dream”（帮助1.5万名堪萨斯州购房者实现美国梦）。⁠[24]

特朗普在讲话中同时感谢担任两家公司董事会主席的Bill Pulte。⁠[25]

房利美是由国会特许、为美国住房市场提供流动性和稳定性的政府支持企业和股东所有公司。它从贷款机构购买住房抵押贷款，使其资金可用于继续放贷，并将贷款打包为由房利美担保的抵押贷款支持证券出售给全球投资者，收取担保费；其特许状不允许它在一级市场直接发放贷款或向消费者放款。《特许法》（截至2019年7月25日修订本）表达了国会的期望，即房利美应“promote access to affordable mortgage financing in all markets at all times”（在任何市场、任何时候促进获得可负担的抵押贷款融资）。⁠[18][3]

截至2019年底，房利美与Freddie Mac合计承担约6.68万亿美元、占美国住房抵押贷款存量61.6%的贷款。⁠[1]

截至2025年12月，房利美约有7000名员工，主要办公地址为华盛顿特区第15街西北1100号（1100 15th Street, NW）。⁠[18]